Av. Yakup ERİKEL, Öğr. Stj. Av. İrem EKERBİÇER
I. Giriş
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların uygulamada en sık karşılaşılan sebeplerinden biridir. Özellikle son yıllarda artan kira bedelleri, ekonomik koşullar ve kira piyasasında yaşanan değişimler, kira alacaklarının tahsili ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıkların sayısında önemli bir artışa yol açmıştır.
Bununla birlikte, kiracının kira borcunu ödememesi tek başına tahliye sonucunu doğurmaz. Türk hukukunda kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi ve kiracının tahliyesini talep edebilmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda öngörülen maddi ve usulî şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesine bağlıdır. Başka bir ifadeyle, kira borcunun varlığı kadar, tahliye sürecinin kanunda öngörülen usule uygun şekilde yürütülmesi de büyük önem taşımaktadır.
Bu kapsamda kiraya veren; somut olayın özelliklerine göre temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye veya tahliye talepli ilamsız icra takibi gibi farklı hukuki yollara başvurabilir. Ancak bu yolların her biri farklı şartlara, sürelere ve usul kurallarına tabi olduğundan, yanlış hukuki yolun tercih edilmesi veya kanuni usule aykırı hareket edilmesi önemli hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Bu çalışmada, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin hukuki yollar; güncel mevzuat, uygulama ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
II. Kira Bedelini Ödemeyen Kiracıya Karşı Doğrudan Tahliye Mümkün müdür?
Kira bedelinin süresinde ödenmemesi, kiraya verene kiracıyı doğrudan taşınmazdan çıkarma veya kira sözleşmesini tek taraflı iradesiyle derhâl sona erdirme yetkisi vermez. Türk hukukunda kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi, kiraya verenin tek taraflı fiilî müdahalesiyle değil, kanunda öngörülen usul ve şartların yerine getirilmesi suretiyle mümkündür. Bu nedenle kiraya verenin; kiracının taşınmaza erişimini engellemesi, kilidi değiştirmesi, elektrik, su veya doğal gaz aboneliklerine müdahale etmesi ya da kiracıyı fiilen taşınmazdan çıkarmaya yönelik davranışlarda bulunması hukuki sorumluluk doğurabilecek niteliktedir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için öncelikle kira borcunun muaccel hâle gelmiş olması gerekir. Başka bir ifadeyle, henüz ödeme günü gelmemiş bir kira alacağına dayanılarak kiracının temerrüde düştüğü veya tahliye şartlarının oluştuğu ileri sürülemez. Bunun yanında, kiraya verenin tercih edeceği hukuki yol bakımından öngörülen bildirim, süre, takip ve dava şartlarının da eksiksiz şekilde yerine getirilmesi zorunludur.
Nitekim uygulamada, kira alacağının varlığından ziyade usule ilişkin eksiklikler nedeniyle tahliye taleplerinin reddedildiği çok sayıda uyuşmazlıkla karşılaşılmaktadır. İhtarın usulüne uygun düzenlenmemesi, ödeme emrinin geçerli şekilde tebliğ edilmemesi, kanuni sürelerin hatalı hesaplanması veya dava şartlarının yerine getirilmemesi, kiraya verenin haklı olduğu durumlarda dahi tahliye sürecinin uzamasına ya da talebin reddine neden olabilmektedir.
Bu nedenle kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde belirleyici olan husus yalnızca kira borcunun ödenmemiş olması değildir. Aynı zamanda kira alacağının hangi döneme ilişkin olduğu, ne zaman muaccel hâle geldiği, kiracının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülüp düşürülmediği ve somut olaya en uygun hukuki yolun tercih edilip edilmediği de tahliye sürecinin başarıyla sonuçlandırılması bakımından büyük önem taşımaktadır.
III. Temerrüt Nedeniyle Tahliye
1. Hukuki Dayanak
Kiracının kira bedelini veya sözleşme uyarınca ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri süresinde ödememesi hâlinde uygulanacak temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesidir. Anılan hüküm, kiraya verene kira sözleşmesini kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle derhâl sona erdirme yetkisi tanımamakta; öncelikle kiracının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülmesini zorunlu kılmaktadır.
Bu kapsamda kiraya verenin, muaccel hâle gelen kira bedeli veya yan gider borcunu ödemeyen kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunması, borcun ifası için kanunda öngörülen süreyi tanıması ve bu süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesini feshedeceğini açıkça bildirmesi gerekmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak süre en az otuz gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracının bu süre içerisinde borcunu ifa etmemesi hâlinde ise kiraya veren, kanunda öngörülen diğer şartların da gerçekleşmesi kaydıyla temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir.
Dolayısıyla, TBK m. 315 kira bedelinin ödenmemesini tek başına tahliye sebebi olarak kabul etmemekte; tahliye hakkının doğumunu, kiracının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülmesi ve kanunda öngörülen prosedürün eksiksiz olarak yerine getirilmesi şartına bağlamaktadır.
2. Temerrüt Nedeniyle Tahliyenin Şartları
Temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Yukarıda belirtilen şartların birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye talebinin reddi gündeme gelebilir. Özellikle uygulamada en sık karşılaşılan usulî eksiklikler; ihtarın usulüne uygun şekilde düzenlenmemesi, kiracıya kanunda öngörülen sürenin tanınmaması veya ihtarda kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin iradenin açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde ortaya konulmamasıdır.
Bu çerçevede ihtarın, yalnızca kira borcunun ödenmesini talep eden bir bildirim niteliğinde olmaması gerekir. Yazılı bildirimin aynı zamanda, tanınan süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceğini açıkça içermesi zorunludur. Aksi hâlde kiracının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürüldüğünden söz edilemeyeceğinden, temerrüt nedeniyle tahliye talebinin reddi söz konusu olabilecektir.
3. Otuz Günlük Süre Nasıl Hesaplanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 uyarınca kiracıya tanınacak otuz günlük süre, yazılı ihtarın veya ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Dolayısıyla tebliğ günü süreye dâhil edilmez.
Kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye hakkı, ancak bu otuz günlük sürenin dolmasına rağmen kiracının kira borcunu veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ifa etmemesi hâlinde doğar. Bu nedenle temerrüt nedeniyle tahliye bakımından, kanunda öngörülen sürenin dolması beklenmeden kiracının temerrüde düştüğü kabul edilemez.
Kiracının otuz günlük süre içerisinde kira borcunu tamamen ödemesi hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye şartları oluşmaz. Buna karşılık, sürenin dolmasından sonra yapılan ödemenin tahliye talebine etkisi, başvurulan hukuki yolun niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle tahliye talepli ilamsız icra takibinde, ödeme zamanının hukuki sonuçları İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde farklılık gösterebilmektedir.
4. Kiracı Sonradan Ödeme Yaparsa Tahliye Önlenir mi?
Temerrüt nedeniyle tahliye bakımından kiracının, TBK m. 315 uyarınca kendisine tanınan kanuni süre içerisinde kira borcunu ve ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri eksiksiz şekilde ödemesi hâlinde, temerrüt nedeniyle tahliye şartları gerçekleşmez. Bu durumda kiraya veren, aynı temerrüde dayanarak kira sözleşmesini feshedemez ve tahliye talebinde bulunamaz.
Buna karşılık, kiracının borcunu kanunda öngörülen sürenin dolmasından sonra ödemesi, her durumda tahliye talebini ortadan kaldırmaz. Bu noktada ödemenin hangi tarihte yapıldığı, kiracının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülüp düşürülmediği ve kiraya verenin hangi hukuki yola başvurduğu belirleyici önem taşımaktadır.
Nitekim uygulamada kiracının "borcu sonradan ödediği" yönündeki savunması, tek başına tahliye talebinin reddi sonucunu doğurmaz. Ödemenin hukuki sonuçları; ödemenin zamanı, ihtarın veya ödeme emrinin tebliğ tarihi, kanuni sürenin dolup dolmadığı ve başvurulan hukuki yol birlikte değerlendirilerek belirlenir.
5. Yan Giderlerin Ödenmemesi Tahliye Sebebi Olabilir mi?
TBK m. 315 hükmü, yalnızca kira bedelinin değil, kiracının sözleşme veya kanun gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin de ödenmemesi hâlinde temerrüt hükümlerinin uygulanabileceğini öngörmektedir. Bu nedenle, şartlarının oluşması hâlinde yalnızca kira bedelinin değil, kiracıya ait yan gider borçlarının ödenmemesi de temerrüt nedeniyle tahliye sürecine konu olabilecektir.
Ancak her yan gider alacağı kendiliğinden tahliye sebebi oluşturmaz. Bunun için öncelikle ilgili giderin kira sözleşmesi veya kanun uyarınca kiracının ödeme yükümlülüğü kapsamında bulunması, muaccel hâle gelmiş olması, miktarının belirli veya belirlenebilir nitelikte olması ve usulüne uygun şekilde talep edilmiş olması gerekir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli, E. 2024/785, K. 2025/426 sayılı kararında da, TBK m. 315 kapsamında otuz günlük süre içerisinde ödenmeyen yan gider borcunun temerrüt bakımından değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Anılan karar, özellikle kira sözleşmesi kapsamında kiracıya yükletilen aidat, ortak gider ve benzeri yan giderlerin tahliye süreçlerindeki hukuki niteliğinin belirlenmesi bakımından uygulamaya yön veren güncel içtihatlardan biridir.
Bu çerçevede, yan giderlere dayanılarak tahliye talep edilen uyuşmazlıklarda yalnızca borcun varlığı değil; söz konusu giderin hukuki niteliği, muacceliyet tarihi ve ödeme yükümlülüğünün kiracıya ait olup olmadığı da ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle kira sözleşmesi, yönetim planı, aidat kararları, faturalar, ödeme belgeleri ve diğer deliller birlikte incelenerek somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekir.
IV. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
1. Hukuki Dayanak
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında (TBK m. 352/2) düzenlenmiştir. Anılan hüküm uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebebiyet vermişse, kiraya veren kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Bu tahliye sebebi, temerrüt nedeniyle tahliyeden farklı bir hukuki amaca hizmet etmektedir. TBK m. 315 kapsamında kiracının belirli bir kira borcunu verilen süre içerisinde ödememesi esas alınırken, TBK m. 352/2 kapsamında kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini sürekli olarak süresinde ödememe alışkanlığı göstermesi dikkate alınmaktadır. Başka bir ifadeyle, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede yaptırıma bağlanan husus yalnızca belirli bir kira borcunun ödenmemesi değil, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü düzenli şekilde ihlal etmesidir.
Bu düzenlemenin en önemli sonucu, kiracının ihtarların ardından kira borcunu ödemiş olmasının her durumda tahliye davası açılmasını engellememesidir. Zira bu tahliye sebebinde belirleyici olan, kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle kiraya vereni iki kez haklı ihtar göndermek zorunda bırakmış olmasıdır.
2. İki Haklı İhtarın Şartları
TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Anılan şartların birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması hâlinde, TBK m. 352/2 kapsamında tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Özellikle uygulamada, ihtarların aynı kira yılı içerisinde gönderilmemesi, ihtarlardan birinin haklı nitelik taşımaması veya bir aylık hak düşürücü dava açma süresinin kaçırılması, tahliye taleplerinin reddedilmesine neden olan başlıca usul ve esas eksiklikleri arasında yer almaktadır.
Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında, yalnızca iki adet ihtarın bulunması yeterli olmayıp; ihtarların kanunda öngörülen şartları taşıyıp taşımadığı ile dava açma süresine uyulup uyulmadığının da somut olayın özellikleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
3. Aynı Kira Yılı Şartı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aranan temel şartlardan biri, her iki haklı ihtarın da aynı kira yılı içerisinde yapılmış olmasıdır. Burada esas alınacak dönem takvim yılı değil, taraflar arasında kararlaştırılan kira sözleşmesine göre belirlenen kira yılıdır. Dolayısıyla kira yılının başlangıç ve bitiş tarihleri, kira sözleşmesinin yürürlüğe girdiği tarih esas alınarak belirlenir.
Bu nedenle iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile ihtarların hangi kira dönemine ilişkin olduğu dikkatle tespit edilmelidir. Farklı kira yıllarına ait haklı ihtarların bir araya getirilerek TBK m. 352/2 kapsamında tahliye talep edilmesi kural olarak mümkün değildir.
Uygulamada, ihtarların aynı kira yılı içerisinde yapılıp yapılmadığının tespiti, tahliye talebinin değerlendirilmesinde belirleyici öneme sahiptir. Bu nedenle kira yılının başlangıç tarihi, kira dönemleri ve ihtarların tebliğ tarihleri birlikte değerlendirilerek kanunda öngörülen şartların gerçekleşip gerçekleşmediği somut olayın özellikleri çerçevesinde incelenmelidir.
4. İhtarın Haklı Olması Ne Demektir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, ihtarların yalnızca şeklen gönderilmiş olması yeterli değildir. Her iki ihtarın da hukuken haklı ihtar niteliğini taşıması gerekir. Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için, ihtarın gönderildiği tarihte kiracının muaccel hâle gelmiş kira borcunu süresinde ödememiş olması gerekir.
Bu nedenle kiracı, ihtarın gönderilmesinden önce kira borcunu ödemişse, söz konusu ihtarın haklı ihtar olarak değerlendirilmesi mümkün olmayabilir. Buna karşılık, kiracının ihtarın tebliğinden sonra kira borcunu ödemesi, tek başına ihtarın haklı olma niteliğini ortadan kaldırmaz. Zira iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede esas alınan husus, kiracının kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle kiraya vereni haklı olarak ihtar göndermek zorunda bırakmış olmasıdır.
Bu kapsamda ödeme tarihi ile ihtarın düzenlenme ve tebliğ tarihi arasındaki ilişki büyük önem taşımaktadır. Uygulamada banka dekontları, ödeme açıklamaları, kira sözleşmesi, makbuzlar, noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri, ihtarın haklı olup olmadığının tespitinde başlıca deliller olarak değerlendirilmektedir.
Dolayısıyla iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında, ihtarın varlığı tek başına yeterli olmayıp; ihtarın gönderildiği tarihte kiracının gerçekten temerrüt hâlinde bulunup bulunmadığının da somut olayın özelliklerine göre ayrıca incelenmesi gerekir.
5. Dava Açma Süresi
TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtara dayanılarak açılacak tahliye davası, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. Kanunda öngörülen bu süre, hak düşürücü süre niteliğinde olup mahkeme tarafından resen dikkate alınır.
Bu nedenle kiraya verenin, iki haklı ihtarın varlığına güvenerek dava açmayı ertelemesi önemli hak kayıplarına yol açabilir. Bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi hâlinde, aynı ihtarlara dayanılarak TBK m. 352/2 kapsamında tahliye davası açılması mümkün değildir.
Uygulamada kiraya verenlerin sıklıkla gözden kaçırdığı hususlardan biri de, yalnızca haklı ihtarların gönderilmesinin yeterli olduğu yönündeki yanlış değerlendirmedir. Oysa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecinde, ihtarların kanuna uygun şekilde yapılmasının yanı sıra kira yılının sona erme tarihi ile dava açma süresinin de dikkatle takip edilmesi gerekir. Aksi hâlde, tahliye sebebi doğmuş olsa dahi hak düşürücü sürenin kaçırılması nedeniyle dava açma hakkı ortadan kalkacaktır.
V. Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi
1. Genel Olarak
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı uygulamada en sık başvurulan hukuki yollardan biri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Bu takip yolu, kiraya verene kira alacağının tahsilini talep etme ve kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde kiracının tahliyesini isteme imkânını aynı takip içerisinde sağlamaktadır.
Tahliye talepli ilamsız icra takibi, özellikle kira alacağının tahsili ile tahliye talebinin birlikte ileri sürülebilmesi nedeniyle uygulamada sıklıkla tercih edilmektedir. Bununla birlikte, bu yolun genel mahkemelerde açılacak tahliye davalarına göre her durumda daha hızlı sonuçlanacağı söylenemez. Takibe itiraz edilmesi, tebligat işlemlerinde usulsüzlük bulunması veya takip işlemlerinde şekil şartlarına uyulmaması hâlinde süreç uzayabileceği gibi, tahliye talebinin reddi de söz konusu olabilecektir.
Bu nedenle tahliye talepli ilamsız icra takibi, uygulamada pratik ve etkili bir hukuki yol olmakla birlikte, İcra ve İflas Kanunu'nda öngörülen usul kurallarına sıkı şekilde bağlıdır. Özellikle ödeme emrinin usulüne uygun düzenlenmesi ve tebliği, kanuni sürelerin doğru hesaplanması ve takip taleplerinin eksiksiz şekilde oluşturulması, tahliye sürecinin sağlıklı şekilde yürütülmesi bakımından belirleyici önem taşımaktadır.
2. Takibin Şartları
Tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurulabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması, tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurulabilmesi bakımından kural olarak zorunlu değildir. Bununla birlikte, kiracının kira ilişkisine, kira sözleşmesine veya imzaya itiraz etmesi hâlinde, uyuşmazlığın niteliğine göre kiraya verenin kira ilişkisini hukuken geçerli delillerle ispat etmesi gerekebilir.
Bu nedenle uygulamada, yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması tek başına tahliye talepli ilamsız icra takibine engel teşkil etmemekle birlikte; özellikle kira ilişkisinin veya sözleşmenin inkâr edildiği uyuşmazlıklarda ispat bakımından önemli güçlükler doğurabilmektedir. Bu tür durumlarda banka dekontları, kira ödemelerine ilişkin açıklamalar, yazılı mesajlaşmalar, makbuzlar ve diğer deliller, kira ilişkisinin ispatı bakımından önem taşımaktadır.
3. Kiracının Ödeme Emrine İtirazı
Tahliye talepli ilamsız icra takibinde kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde takibe itiraz edebilir. Süresi içerisinde yapılan itiraz üzerine takip durur. Ancak itiraz, kiraya verenin tahliye talebini ortadan kaldırmaz; yalnızca takibin devam edebilmesi için kanunda öngörülen hukuki yolların işletilmesini gerekli kılar.
Kiracının itirazı üzerine izlenecek usul, itirazın kapsamına göre belirlenir. Kiracı; kira ilişkisine, kira sözleşmesine, imzaya, kira borcunun varlığına veya borç miktarına itiraz edebilir. İtirazın niteliği, kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını mı yoksa genel mahkemede itirazın iptalini mi talep edeceğinin belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
Bu nedenle kiracının hangi hususlara itiraz ettiği, tahliye sürecinin hangi usulle devam edeceğini doğrudan etkileyen temel unsurlardan biridir. Yanlış hukuki yolun tercih edilmesi, sürecin gereksiz yere uzamasına ve hak kayıplarına neden olabileceğinden, itirazın kapsamının dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.06.2023 tarihli, E. 2021/996, K. 2023/642 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi hâlinde ödeme ve itiraz süreleri işlemeye başlamaz. Bu karar, tahliye talepli ilamsız icra takibinde tebligatın yalnızca şekli bir işlem olmadığını; kiracının temerrüde düşmesi ve kanuni sürelerin başlaması bakımından kurucu nitelikte olduğunu ortaya koymaktadır.
4. Otuz Gün İçinde Ödeme Yapılması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesinden itibaren otuz gün içerisinde kira borcunu kanunda öngörülen şekilde ifa ederse, temerrüt nedeniyle tahliye şartları kural olarak gerçekleşmez. Buna karşılık, kiracının kira borcunu bu sürenin dolmasından sonra ödemesi, her somut olayda tahliye talebini ortadan kaldıran bir sonuç doğurmaz.
Bu nedenle tahliye talepli ilamsız icra takibinde, yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresinin birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurduğu gözden kaçırılmamalıdır. Yedi günlük süre, kiracının takibe itiraz hakkına ilişkin olup; otuz günlük süre ise temerrüt nedeniyle tahliye bakımından belirleyici öneme sahiptir.
Kiracının yedi gün içerisinde takibe itiraz etmemesi, takibin kesinleşmesine ilişkin sonuç doğurabilir. Bununla birlikte, temerrüt nedeniyle tahliye talebinin değerlendirilebilmesi bakımından ayrıca otuz günlük ödeme süresinin de dolmuş olması gerekir. Bu nedenle tahliye talepli ilamsız icra takiplerinde her iki sürenin ayrı ayrı ve birbirinden bağımsız şekilde değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
5. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi Birlikte İleri Sürülmelidir
Kiracının ödeme emrine süresi içerisinde itiraz etmesiyle birlikte takip durur. Bu durumda kiraya verenin, tahliye talebinin incelenebilmesini sağlamak amacıyla öncelikle takibin devamına yönelik kanuni usulleri işletmesi gerekir. Dolayısıyla kiraya verenin icra mahkemesine yapacağı başvuruda, yalnızca tahliye talebinde bulunması yeterli olmayıp, itirazın kaldırılması talebini de birlikte ileri sürmesi gerekir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.06.2023 tarihli, E. 2021/996, K. 2023/642 sayılı kararında da, kiracının ödeme emrine itiraz etmesiyle takibin duracağı; bu nedenle kiraya verenin tahliye talebiyle birlikte itirazın kaldırılmasını da talep etmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Anılan karar, tahliye talepli ilamsız icra takiplerinde talep sonucunun doğru şekilde oluşturulmasının önemini açıkça ortaya koymaktadır. Zira takip durmuş olmasına rağmen yalnızca tahliye talebinde bulunulması, usul hukuku bakımından eksiklik doğurabilir. Bu nedenle icra mahkemesine yapılacak başvurularda, itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye taleplerinin somut olayın özelliklerine uygun şekilde birlikte ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır.
6. Ödeme Emrinin Usulüne Uygun Tebliği
Tahliye talepli ilamsız icra takibinde düzenlenen ödeme emri, kiracının temerrüde düşürülmesi bakımından kanunun öngördüğü ihtar fonksiyonunu yerine getirmektedir. Ancak bu hukuki sonucun doğabilmesi, ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesine bağlıdır. Usulüne uygun bir tebligat yapılmadığı sürece, kanunda öngörülen ödeme, itiraz ve temerrüt sürelerinin işlemeye başladığından söz edilemez.
Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 02.04.2026 tarihli, E. 2026/240, K. 2026/2250 sayılı kararında da; borçluya ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi hâlinde, İİK m. 269 kapsamında öngörülen ödeme, itiraz ve temerrüt sürelerinin başlamayacağı, bu nedenle icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunulamayacağı kabul edilmiştir.
Anılan karar, tahliye talepli ilamsız icra takiplerinde tebligat işleminin yalnızca şekli bir usul işlemi olmadığını; kiracının temerrüde düşmesi, kanuni sürelerin işlemeye başlaması ve tahliye hakkının doğumu bakımından kurucu nitelik taşıdığını açıkça ortaya koymaktadır. Bu nedenle ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi, tahliye sürecinin hukuken geçerli biçimde ilerleyebilmesinin temel koşullarından biridir.
VI. Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kira sözleşmesinin geçerliliği, kural olarak herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Bu nedenle taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, sözlü olarak geçerli bir kira ilişkisi kurulması mümkündür. Dolayısıyla yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, tek başına kiraya verenin tahliye talebinde bulunmasına engel teşkil etmez.
Bununla birlikte, yazılı kira sözleşmesinin bulunmadığı uyuşmazlıklarda en önemli hukuki sorun, kira ilişkisinin ve bu ilişkinin kapsamının ispatıdır. Özellikle kiracının kira ilişkisini, kira bedelini, kira dönemlerini veya sözleşmenin şartlarını inkâr etmesi hâlinde, kiraya veren bu hususları hukuken geçerli delillerle ispat etmek durumunda kalabilir.
Bu kapsamda, somut olayın özelliklerine göre aşağıdaki deliller kira ilişkisinin ispatında önem taşıyabilir:
Bununla birlikte, tanıkla ispat imkânı her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda düzenlenen senetle ispat kuralları ile parasal sınırlar dikkate alındığında, yalnızca tanık beyanlarına dayanılarak kira ilişkisinin veya sözleşme şartlarının ispatı her durumda mümkün olmayabilir.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli kira ilişkilerinde, yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması kiraya veren bakımından ciddi ispat sorunları doğurabilmektedir. Uygulamada ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve ispat kolaylığının sağlanabilmesi açısından, kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenmesi ve kira ödemelerinin banka aracılığıyla gerçekleştirilmesi önem arz etmektedir.
VII. Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu mudur?
01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan belirli uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması, dava şartı hâline getirilmiştir. Bu düzenleme ile kira uyuşmazlıklarının mümkün olduğunca yargılama aşamasına taşınmadan, tarafların serbest iradeleriyle çözüme kavuşturulması amaçlanmıştır.
Nitekim 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Bu kapsamda, TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davaları ile TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması hâlinde, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verecektir.
Buna karşılık, İİK m. 269 ve devamı hükümleri uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takipleri, kanun koyucu tarafından bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Dolayısıyla kiraya verenin doğrudan ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilmesi için önceden arabuluculuğa başvurması gerekmez.
Ancak ilamsız icra takibinin sonraki aşamalarında başvurulacak hukuki yolun niteliği, dava şartı arabuluculuk bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında hangi hukuki yolun tercih edildiğinin doğru belirlenmesi, yalnızca tahliye sürecinin etkin şekilde yürütülmesi bakımından değil, dava şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi açısından da büyük önem taşımaktadır.
VIII. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ve yetkili merci, başvurulan hukuki yolun niteliğine göre farklılık göstermektedir. Bu nedenle dava veya takip yoluna başvurulmadan önce uyuşmazlığın hangi usulle ileri sürüleceğinin doğru belirlenmesi önem taşımaktadır.
TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye ile TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise somut olayın özelliklerine göre 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile diğer ilgili mevzuatta yer alan yetki kuralları birlikte değerlendirilmelidir.
Buna karşılık, İİK m. 269 ve devamı hükümleri uyarınca yürütülen tahliye talepli ilamsız icra takibinde süreç, görevli icra dairesinde başlatılır. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi veya kanuni süre içerisinde ödeme yapmaması hâlinde ise uyuşmazlığın niteliğine göre icra mahkemesinin görev alanına giren talepler gündeme gelebilir.
Uygulamada görev veya yetkiye ilişkin hatalı değerlendirmeler, yalnızca yargılamanın uzamasına değil, aynı zamanda usulî hak kayıplarına da neden olabilmektedir. Bu nedenle tahliye süreci başlatılmadan önce, somut olayın özellikleri dikkate alınarak görevli mahkemenin, yetkili merciin ve izlenecek hukuki yolun birlikte değerlendirilmesi önem arz etmektedir.
IX. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda hak kayıplarının önemli bir bölümü, kira borcunun varlığından değil, usul kurallarına uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar aşağıda özetlenmiştir.
1. Temerrüt İhtarında Fesih İradesinin Açıkça Ortaya Konulmaması
TBK m. 315 kapsamında gönderilen ihtarın yalnızca kira borcunun ödenmesini talep etmesi yeterli değildir. Yazılı bildirimin, tanınan süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceğini açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde içermesi gerekir.
2. Kanuni Sürelerin Hatalı Hesaplanması
Otuz günlük ödeme süresi ile icra takibindeki yedi günlük itiraz süresi farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu sürelerin başlangıcının usulüne uygun tebligata bağlı olduğu ve her bir sürenin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.
3. İki Haklı İhtar Şartlarının Yanlış Değerlendirilmesi
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında ihtarların aynı kira yılı içerisinde yapılması, her iki ihtarın da haklı olması ve davanın bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılması zorunludur. Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, yalnızca iki adet ihtarın bulunmasının tahliye için yeterli olduğu yönündeki yanlış değerlendirmedir.
4. Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibinde Şekil Şartlarının Göz Ardı Edilmesi
Takip talebinde tahliye istemine açıkça yer verilmemesi, ödeme emrinin usulüne uygun düzenlenmemesi veya tebligat işlemlerindeki eksiklikler, tahliye sürecinin başarısını doğrudan etkileyebilmektedir.
5. Kiracının İtirazı Sonrasında Yanlış Hukuki Yolun Tercih Edilmesi
Kiracının ödeme emrine itiraz etmesiyle birlikte takip durmaktadır. Bu aşamadan sonra itirazın kapsamına uygun hukuki yolun belirlenmesi ve gerekli hâllerde itirazın kaldırılması ile tahliye taleplerinin birlikte ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır.
6. Arabuluculuk Dava Şartının Gözden Kaçırılması
Temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık, İİK m. 269 ve devamı hükümleri uyarınca yürütülen tahliye talepli ilamsız icra takipleri bu zorunluluğun istisnasını oluşturmaktadır. Yanlış hukuki yolun tercih edilmesi veya dava şartının gözden kaçırılması, davanın usulden reddi sonucunu doğurabilecektir.
Sonuç olarak, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde haklı olmak tek başına yeterli değildir. Tahliye sürecinin başarıyla sonuçlandırılabilmesi, maddi hukuk kurallarının yanı sıra usul hukukuna ilişkin düzenlemelerin de eksiksiz şekilde uygulanmasına bağlıdır. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında izlenecek hukuki yolun, somut olayın özellikleri dikkate alınarak doğru belirlenmesi ve sürecin usul kurallarına uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
X. Güncel Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin güncel Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde, yüksek mahkemenin yaklaşımının yalnızca kira alacağının varlığına değil, tahliye sürecinin kanunda öngörülen usul kurallarına uygun şekilde yürütülmesine de özel önem verdiği görülmektedir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.06.2023 tarihli, E. 2021/996, K. 2023/642 sayılı kararında, ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi hâlinde ödeme ve itiraz sürelerinin başlamayacağı; ayrıca kiracının takibe itiraz etmesi durumunda, tahliye talebiyle birlikte itirazın kaldırılması isteminin de ileri sürülmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, tahliye talepli ilamsız icra takiplerinde usul kurallarına uyulmasının belirleyici önem taşıdığını ortaya koymaktadır.
Öte yandan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarihli, E. 2024/785, K. 2025/426 sayılı kararı, TBK m. 315 kapsamında kira bedelinin yanı sıra kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin de temerrüt hükümlerine konu olabileceğini göstermesi bakımından uygulamaya yön veren güncel içtihatlardan biridir.
Benzer şekilde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 02.04.2026 tarihli, E. 2026/240, K. 2026/2250 sayılı kararında da, ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediği durumlarda İİK m. 269 kapsamında öngörülen ödeme, itiraz ve temerrüt sürelerinin işlemeye başlamayacağı kabul edilmiştir. Böylece tebligatın, tahliye talepli ilamsız icra takibinde yalnızca şekli bir işlem olmayıp, tahliye hakkının doğumu bakımından kurucu nitelik taşıdığı bir kez daha ortaya konulmuştur.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, kira ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda maddi haklılık tek başına yeterli değildir. Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı; ihtarın usulüne uygun şekilde düzenlenmesi, ödeme emrinin geçerli biçimde tebliğ edilmesi, kanuni sürelerin doğru hesaplanması ve talep sonucunun hukuka uygun şekilde oluşturulması gibi usule ilişkin şartların da en az kira alacağının varlığı kadar önem taşıdığı yönündedir. Dolayısıyla tahliye sürecinde yapılacak usul hataları, kiraya veren haklı olsa dahi davanın veya takibin başarısını doğrudan etkileyebilmektedir.
XI. Sık Sorulan Sorular
Kira bedelinin bir ay ödenmemesi kiracının hemen tahliye edilmesini sağlar mı?
Hayır. Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, kiraya verene tek başına kiracıyı tahliye etme yetkisi vermez. Tahliye talebinde bulunulabilmesi için TBK m. 315 kapsamında temerrüt prosedürünün işletilmesi, şartları varsa iki haklı ihtar yoluna başvurulması veya İİK m. 269 ve devamı hükümleri uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılması gerekir.
Kiracı ihtarın ardından kira borcunu öderse yine de tahliye davası açılabilir mi?
Bu sorunun cevabı başvurulan hukuki yola göre değişmektedir. Temerrüt nedeniyle tahliyede, kiracının kanunda öngörülen süre içerisinde borcunu tamamen ödemesi hâlinde temerrüt nedeniyle tahliye şartları gerçekleşmez. Buna karşılık iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede, kiracının ihtardan sonra ödeme yapmış olması tek başına tahliye davası açılmasına engel değildir.
İki haklı ihtar bakımından ihtarların noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu mudur?
Kanunda noter aracılığıyla ihtar gönderilmesine ilişkin bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak ihtarın yazılı olması, haklı bir sebebe dayanması ve gerektiğinde ispat edilebilir nitelikte olması gerekir. Bu nedenle noter ihtarnamesi, uygulamada sağladığı ispat kolaylığı nedeniyle sıklıkla tercih edilmektedir.
Tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilmesi için yazılı kira sözleşmesi bulunması şart mıdır?
Hayır. Kira sözleşmesi, kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir ve sözlü olarak da kurulabilir. Bununla birlikte kiracının kira ilişkisini veya sözleşmenin şartlarını inkâr etmesi hâlinde, kiraya verenin kira ilişkisini hukuken geçerli delillerle ispat etmesi gerekebilir. Bu nedenle yazılı kira sözleşmesi, uygulamada önemli bir ispat kolaylığı sağlamaktadır.
Kiracı ödeme emrine itiraz ederse süreç nasıl devam eder?
Kiracının ödeme emrine yedi gün içerisinde itiraz etmesiyle birlikte takip durur. Bundan sonraki süreç, itirazın kapsamına göre şekillenir. Somut olayın özelliklerine göre kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep etmesi veya genel mahkemede itirazın iptali davası açması gerekebilir.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?
01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuğa başvurulması kural olarak dava şartıdır. Ancak İİK m. 269 ve devamı hükümleri uyarınca yürütülen tahliye talepli ilamsız icra takipleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Bu nedenle arabuluculuğa başvuru yükümlülüğü, tercih edilen hukuki yol dikkate alınarak somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
Aidat veya diğer yan giderlerin ödenmemesi tahliye sebebi oluşturabilir mi?
TBK m. 315 yalnızca kira bedelini değil, kiracının sözleşme veya kanun gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri de kapsamaktadır. Ancak her yan gider alacağı kendiliğinden tahliye sebebi oluşturmaz. Yan gider borcunun kiracıya ait olması, muaccel hâle gelmesi ve hukuken ispat edilebilir nitelikte bulunması gerekir. Bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediği her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
XII. Sonuç
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, Türk hukukunda kiraya verene çeşitli hukuki imkânlar tanımakla birlikte, bu hakların kullanılabilmesi kanunda öngörülen maddi ve usulî şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesine bağlıdır. Temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tahliye talepli ilamsız icra takibi; birbirinden farklı şartlara, sürelere ve usul kurallarına tabi olup, somut olayın özelliklerine göre doğru hukuki yolun belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Nitekim güncel Yargıtay içtihatları da, kira alacağının varlığının tek başına tahliye için yeterli olmadığını; ihtarın usulüne uygun şekilde düzenlenmesi, ödeme emrinin geçerli biçimde tebliğ edilmesi, kanuni sürelerin doğru hesaplanması, dava şartlarının yerine getirilmesi ve talep sonucunun hukuka uygun şekilde oluşturulması gibi usule ilişkin kuralların en az maddi haklılık kadar belirleyici olduğunu ortaya koymaktadır.
Bu nedenle kira ödemeyen kiracıya karşı hukuki sürecin başlatılmasından önce kira ilişkisi bütün yönleriyle değerlendirilmeli; kira sözleşmesinin içeriği, kira borcunun kapsamı, ödeme geçmişi, ihtar süreci, tebligat işlemleri, başvurulacak hukuki yol ve dava şartları birlikte ele alınmalıdır. Somut olaya uygun hukuki stratejinin başlangıç aşamasında doğru şekilde belirlenmesi, hem kira alacağının etkin şekilde tahsil edilmesi hem de tahliye sürecinin gereksiz zaman kaybı ve usulî hak kayıpları yaşanmaksızın sonuçlandırılması bakımından belirleyici önem taşımaktadır.
Sonuç olarak, kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından başarıyı belirleyen unsur yalnızca kiraya verenin haklı olması değildir. Aynı zamanda kanunda öngörülen usul kurallarına eksiksiz şekilde uyulması, doğru hukuki yolun tercih edilmesi ve tahliye sürecinin hukuki tekniklere uygun olarak yürütülmesi de en az maddi haklılık kadar önem taşımaktadır.
English 